不動産売却時の税制特例
マイホームや相続した不動産を売却した場合には、その売却で利益が発生しているか、損失が発生しているかを確認する必要があります。
利益が発生している場合には、税金が課せられます。しかし、税金には特例があり、居住していた不動産の売却や相続した居住用財産（空き家）の売却により、売却益が発生した場合、その売却益から3,000万円を控除するという特別控除制度、及び所有期間が10年を超える不動産の売却により売却益が発生した場合、その売却益に軽減税率による課税を行う制度があります。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
「3,000万円特別控除」の特例とは、自分が居住している、または居住していた不動産を売却する際に、要件を満たしていれば、その売却益である譲渡所得から最大3,000万円が控除され、「譲渡所得税」を軽減できる制度をいいます。
１ 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用要件
「3,000万円特別控除」の特例が適用される要件は、次のとおりです。
（１）自分が居住している家屋（以下「居住用家屋」といいます。）を売却した場合
居住用家屋を２以上有する場合は、主として生活の拠点としている一の家屋のみが、この特例の適用対象となります。
（２）居住用家屋とともに、その敷地を売却した場合
この規定は土地等の所有者が、家屋の所有者と同一であることを前提としているので、家屋と土地の所有者が異なる場合は、原則としてこの特例の適用を受けることはできません。
ただし、家屋の所有者と土地の所有者が、夫婦である場合などは、一定の要件を満たす場合に、土地の所有者である者についても、この特例の適用が認められます。
（３）居住用家屋でなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合
（４）居住用家屋を取り壊した場合の敷地で、次の要件に該当するものを売却した場合
- 敷地の売買契約が、その家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、居住用家屋でなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却していること
- 居住用家屋を取り壊した後、売買契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場など、その他の用に供していないこと
（５）災害によって滅失した居住用家屋の場合は、その敷地を、滅失した日から３年を経過した日の属する年の12月31日までに売却した場合
２ 「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」の適用除外
次のいずれかに該当する場合は、「3,000万円特別控除」の特例が適用されません。
（１）買主が次の「特殊関係者」である場合
- 売主の配偶者及び直系血族
- 売主と生計を一にする親族及びその居住用家屋に同居する親族
- 売主と内縁関係にある者、その者と生計を一にしている親族
- 売主から受け取る金銭等により生計を維持している者（使用人を除く）及びその者と生計を一にしている親族
- 売主と特殊な関係にある法人 など
（２）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
（３）家屋を新築する期間中だけ、仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
（４）別荘などのように、主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
（５）売却した年の前年及び前々年に、他の特例を利用している場合
３ 特別控除の額
「3,000万円特別控除」の特例による控除額は、次の金額のうちいずれか小さい金額です。
（１）その居住用財産に係る譲渡所得の金額
（２）3,000万円
４ 譲渡所得の金額の計算
譲渡所得の金額は、次の算式によって計算します。
収入金額（売却代金） －（取得費 ＋ 譲渡費用）＝ 譲渡所得金額
譲渡所得金額 － 特別控除額（3,000万円）＝ 課税譲渡所得金額
（１）取得費
- 購入代金や建築代金
- 取得の際に支払った仲介手数料
- 契約書の印紙税
- 取得の際の登記費用
- 不動産取得税 など
土地の取得費は、購入代金そのままで計算しますが、建物の場合は、所有期間に応じて原価償却費相当額を差し引いた金額が取得費になります。
古くからの持ち家などで取得費が分からない場合には、売却代金の５％を取得費とすることができます。
（２）譲渡費用
- 売却の際の仲介手数料
- 契約書の印紙税
- 建物の取り壊しの費用 など
空き家に係る譲渡所得の特別控除（3,000万円控除）の特例
「3,000万円特別控除」の特例とは、相続または遺贈で被相続人が居住していた建物及びその敷地を取得し、その建物及びその敷地を売却した場合で、一定の要件を満たすときは、居住用財産を売却したものとみなして、その売却益から3,000万円（令和６年１月１日以後の売却で、その財産を取得した相続人が３人以上の場合は2,000万円）が控除され、「譲渡所得税」が減税される制度をいいます。
１ 「空き家に係る譲渡所得の特別控除（3,000万円控除）の特例」の適用要件
「3,000万円特別控除」の特例が適用される要件は、次のとおりです。
（１）相続開始の直前において、被相続人が一人で居住していたものであること ※１
（２）昭和56年（1981年）５月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物（マンション）ではないこと
（３）相続時から売却時までの期間、事業や貸付、被相続人以外の者に居住用に利用されていないこと
（４）相続により家屋及び土地を取得すること
（５）家き家を売却する日までに、耐震リフォームを施工し、耐震基準に適合している場合 ※２
（６）家き家を売却する日までに、その家き家を取り壊して更地にしている場合 ※２
（７）買主が「特殊関係者」でないこと
※１ 下記の２つの要件を満たした場合も、相続開始の直前において、被相続人が一人で居住していたものとして、（１）と同様と認められます。
- 被相続人が要介護認定等を受け、かつ、相続開始の直前まで、老人ホーム等に入所していた場合
- 被相続人が老人ホーム等に入所したときから相続開始の直前まで、その家屋について、その者による一定の使用がなされ、かつ、事業や貸付、被相続人以外の者に居住用に利用されていない場合
つまり、老人ホーム等に入所はしているものの、被相続人がいつでも戻ってこられる状態にあったことが条件となります。
※２ 売却の年の翌年２月15日までに、空き家の耐震基準に適合することとなった場合、または、空き家の取り壊しが完了した場合には、「3,000万円特別控除」の特例が適用します。
２ 「空き家に係る譲渡所得の特別控除（3,000万円控除）の特例」の対象となる売却
「3,000万円特別控除」の特例の対象となる売却は、次のとおりです。
（１）相続の開始があった日から、３年を経過する日の属する年の12月31日までの間に、売却したものであること
（２）相続税額の取得費加算の特例（譲渡所得の計算で相続税の一部を取得費に加算する特例）の適用を受けないこと
（３）売却代金が１億円以下であること
「居住用財産の3,000万円特別控除」と「空き家の3,000万円特別控除」
「3,000万円特別控除」の特例には、「居住用財産の3,000万円特別控除」と「空き家の3,000万円特別控除」の２種類があります。
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 空き家の3,000万円特別控除 |
|---|---|
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10年超所有軽減税率の特例
個人が、その年の１月１日において所有期間が10年を超える建物または土地のうち、居住用財産に該当するものを売却した場合、その居住用財産の譲渡による長期譲渡所得の金額については、他の所得とは分離して所得税及び住民税が課税されます。
「10年超所有軽減税率の特例」とは、その課税において、一定の要件を満たせば税率が軽減される制度をいいます。
「10年超所有軽減税率の特例」と「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは、重複して適用を受けることができます。なお、「空き家に係る譲渡所得の特別控除（3,000万円控除）の特例」の適用を受けるものについては、この「10年超所有軽減税率の特例」の適用はありません。
１ 「10年超所有軽減税率の特例」の適用要件
「10年超所有軽減税率の特例」が適用される要件は、売却した年の１月１日において所有期間が10年を超える、次に掲げる建物または土地の売却について適用されます。
（１）現在住んでいる居住用財産を売却した場合
（２）居住用財産とともに、土地を売却した場合
（３）居住用財産に住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却した場合
（４）居住用財産を取り壊した場合のその敷地で、次の要件に該当するものを売却した場合
- 敷地は、その家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において、所有期間が10 年を超えること
- 売買契約が、家屋を取り壊した日から１年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
- 家屋を取り壊してから売買契約を締結した日まで、貸駐車場などその他の用に供していないこと
２ 「10年超所有軽減税率の特例」の適用除外
次のいずれかに該当する場合は、「10年超所有軽減税率の特例」が適用されません。
（１）買主が特殊関係者である場合
（２）前年または前々年の譲渡所得について、この特例の適用を受けた場合
（３）居住用財産の買換え・交換、収用等についての特例制度の適用を受ける場合
３ 課税される所得税等の税率
| 特例を適用しない場合 | 特例を適用させた場合 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 所有年数 | ５年未満 | ５年超 | 10年超 | ||
| 譲渡所得の金額 | 譲渡所得額に関わらない | 譲渡所得額が6,000万円以下の場合 | 譲渡所得額が6,000万円超の場合 | ||
| 6,000万円以下の部分 | 6,000万円超の部分 | ||||
| 所得税 | 30.63% | 15.315% | 10.21％ | 10.21％ | 15.315％ |
| 住民税 | 9% | 5% | 4％ | 4％ | 5％ |
| 合 計 | 39.63% | 20.315% | 14.21％ | 14.21％ | 20.315％ |
４ 併用できる特例とできない特例
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、「10年超所有軽減税率の特例」との併用が可能です。
しかし、「売却した年から数えて、前年及び前々年にこの特例の適応を受けていないこと」という条件があるため、３年に１度しか利用できません。また、併用できない特例も数多くあります。
なお、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と「住宅ローン控除」は併用できません。
