不動産売買仲介
戸建て住宅やマンション、土地などの不動産をできるだけ高額で売却したいときにおすすめなのが「仲介売却」です。不動産業者が仲介に入って、買主を見つけ、売主様が希望する価格での売却を目指します。
「アイリス不動産」は、積極的な売却活動と、お客様の信頼に丁寧に応える仲介売却に尽力いたします。不動産の仲介売却については、アイリス不動産へお気軽にご相談ください。
仲介売却のメリット・デメリット
１ 仲介売却のメリット
仲介売却の最大のメリットは「売主様が希望する価格で売却を目指せる」という点です。売却価格を売主様自身で決められるため、高値で売却できる可能性があります。また、宣伝活動や購入希望者との条件交渉などは、すべて不動産業者が行いますので、売却にかかる手間や時間がかかりません。売却仲介売却では、売主様が決めた価格で売却先をじっくり探すことができます。
売却時期が決まっていないようなスケジュールに余裕があるケースでは、仲介売却がよいでしょう。「できるだけ高く売りたい」「住み替えのための資金をできるだけ確保したい」といった方におすすめの方法です。
２ 仲介売却のデメリット
仲介売却は、売却のタイミングや売却価格によっては、なかなか売却できずに売れ残ってしまうリスクがあります。買主がスムーズに見つかればいいですが、見つからない場合は、売り出しから現金化までに半年から１年以上かかってしまうことも珍しくありません。
こうなると、住み替えや買い替えの資金計画がスムーズに進められなくなります。さらに、購入希望者への内覧対応や、売却時の条件交渉によってリフォームが必要になる場合もあります。これらのリスクを避けたい方は、不動産の買取も検討してみましょう。
また、売買契約が成立した後には、成功報酬として不動産業者に仲介手数料を支払う必要があります。
「媒介契約」の種類と違い
１ 媒介契約とは
媒介契約とは、不動産業者に仲介を依頼し仲介売却を行う際に、売主様と不動産業者との間で交わされる契約のことです。媒介契約は、売買や仲介などの取引を扱う法律である宅地建物取引業法によって義務付けられており、仲介売却では必ず媒介契約が必要になります。
媒介契約は、不動産業者がどのような条件でどのくらいの期間において売却活動を行い、成約した際の仲介手数料をいついくら支払うのかといった細かな取り決めがなされます。仲介売却のサービス内容や報酬などの内容を事前に書面で記しておくことで、仲介売却の内容や報酬などを巡るトラブルを防ぐことにつながります。
２ 媒介契約の種類
媒介契約の種類は、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類です。
一般媒介契約
複数の不動産業者と契約ができ、売主様自らが買主を見つけることもできる自由度の高い契約形態です。ただし、不動産業者は、売主様に対して、売却状況の報告義務やレインズへの登録義務はなく、売却における不動産業者の責任や熱量は他の契約形態に比べて低くなりがちです。
また、実際複数の業者に売却依頼を行うと、購入希望者と不動産業者との間に起こるやり取りが煩雑になり、上手くいかないケースもあります。全体の売却活動状況も見えにくくなるので、複数業者への依頼は避けたほうがいいでしょう。
一般媒介契約が向いているケース
一般媒介契約は、他の媒介契約に比べて売却活動における制限が少ない契約形態です。初めての不動産売却で「様子を見ながら慎重に売却活動をしていきたい」という方や、「自分自身でも買い手を探したい」という方には向いています。
専任媒介契約
不動産業者との契約は１社に限定されますが、不動産業者に売却状況の報告義務やレインズへの登録義務が発生する契約形態です。また、条件付きで売主様自らが買主を見つけることもできます。不動産業者からの報告頻度が設定されているので、売主様が売却活動の状況を把握しやすく、不動産業者は責任を持って積極的な販売活動を行う傾向にあります。
専任媒介契約が向いているケース
不動産業者による積極的な宣伝活動ができるだけでなく、売主様自身が買主を探すこともできるため、不動産のプロの力を借りつつ自分でも買主を探したい場合などに向いています。
専属専任媒介契約
不動産業者との契約は１社に限定され、売主様自らが買主を見つけることはできません。もっとも制限のある契約形態です。ただし、不動産業者の売却状況の報告頻度の義務はもっとも高く設定されており、速やかなレインズへの登録義務が課せられています。また、売却における不動産業者の責任や熱量も他の契約形態に比べて高くなります。
専属専任媒介契約が向いているケース
売却について「すべてを任せたい」という方や、不動産取引の窓口を一元化できるため「余計な手間をかけたくない」という方には向いています。
３ 媒介契約の種類の違い
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 仲介業者との契約 | 複数業者と契約が可能 | １社のみ | １社のみ |
| 自分で探した相手との取引 | できる | できる | できない |
| 不動産流通機構（レインズ）への物件登録 | されないこともある | ７営業日以内には登録される※ | ５営業日以内には登録される※ |
| 仲介業者からの業務報告 | なし | ２週間に１回以上 | １週間に１回以上 |
| 契約期間 | 法律上の規約がない（主に３ヶ月） | ３ヶ月以内（自動更新なし） | ３ヶ月以内（自動更新なし） |
レインズ（ＲＥＩＮＳ）は、国土交通省の指定を受けた機関により運営されている不動産物件情報ネットワークです。不動産業者は利用可能であり、不動産売却の依頼があれば対象物件の各種情報を登録できます。
売主様が不動産業者に仲介売却を依頼すると、物件情報はレインズに登録されるため、他の不動産業者が情報を閲覧することができ、購入希望者の目に触れやすくなります。いち早く購入希望者を見つけるならば、このシステムを利用するのがおすすめです。
※一般媒介契約の場合は、売却を依頼するレインズへの登録が義務付けられていないため、売りたい物件の情報が買いたい人に届いているのか、分かりにくい状況があります。
不動産仲介売却の流れ
１ 売却のご相談・査定依頼
お客様の大切な財産である不動産を安心して売却していただくために、必要な手続き等についてご説明します。
相談
「自宅を売却して新しい家を購入したい」「相続不動産を売却したい」など、お客様のご要望・お悩みをお聞かせください。売却活動をスムーズに行うため不動産を売却する条件や時期を整理します。
査定依頼
立地条件や物件の情報などの調査から、売却不動産を査定します。
不動産査定には、「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定」の２種類があります。
| 机上査定（簡易査定） | 訪問査定 |
|---|---|
| 統計データを参考に査定 | 現地を訪問し、調査して査定 |
| どのくらいの価格で売れるのかを知りたい方 将来の住み替えに備えて、価格を知りたい方 相続等で不動産の価格を知りたい方 | 不動産業者に売却を依頼したい方 売却を検討中で実勢価格を知りたい方 相続等で売却も含めて検討している方 |
| 近隣売り出し事例、成約事例などの「類似物件データ」や、公示地価や路線価などの「統計データ」を参考に算出。現地訪問をしないので、土地の高低差や隣地との越境関係、日当り、眺望、建物内外装の程度などは査定結果に反映しない。訪問査定の結果と誤差が生じることがある。 | 建物や敷地を実際に見て、建物の程度や土地の詳細状況、周辺環境等も考慮。机上査定よりも正確で、実勢価格に見合った査定結果となる。事前調査を含め、現地訪問から結果報告までの期間は、簡易査定よりも長くなる。 |
２ 物件調査・価格査定
安全・安心な取引のため、しっかりと詳細な調査を行い、より正確な価格査定をします。
物件調査
実勢価格を提示するために、様々な角度から調査します。不動産そのものの調査、権利関係、法令上の制限や地域特性等、安全・安心な取引のためにも欠かせない調査をしっかりと行います。
価格査定
不動産の特性、近隣の取引状況、市況データ等を総合的に分析し、売却が見込める価格を提示します。実際の販売価格は、売主様のご希望をお聞きしながら設定します。
手取り金額の予測
「不動産売却金額＝手取り金額」ではありません。不動産を売却する際には諸費用（仲介手数料などの諸経費と印紙税・所得税などの税金）が必要になります。そのため、手取り金額は不動産売却金額から諸費用を差し引いた金額になります。
３ 媒介契約の締結
所有不動産の売却を決断されましたら、お客様と弊社との間で、不動産売買に関する媒介契約を締結します。あわせて売主様には、売却物件の状況や事柄を買主様に伝えるための「物件状況等報告書」及び「設備表」を記入していただきます。
契約方法には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類があります。お客様としっかり相談した上で方針を決定し、媒介契約を締結します。
４ 売却活動
媒介契約の締結後、物件それぞれの特性や流通性を考慮したうえで、適切かつ積極的な売却活動を行います。
なお、購入希望者が内覧に訪れることもありますので、ご承知おきください。
活動状況の報告
売却活動の進捗状況や反響結果について定期的に報告します。活動状況を踏まえ、お客様にとって最善の販売方法をご提案させていただきます。
５ 不動産売買契約の締結
購入希望者との契約条件の調整ができましたら、重要事項説明・売買契約へと進みます。
契約条件の合意
購入希望者から不動産購入申込書を受け取りましたら、具体的な条件の交渉に入ります。このときに価格の交渉がある場合は、売主様のご要望を踏まえ、最後は売主様・買主様、双方に気持ちよく契約に臨んでいただけるよう折り合いをつけます。取引価格だけではなく物件の引渡し時期等の諸条件も大切です。売主様のご了承により契約へと進みます。
契約の事前準備
不動産売買契約締結時に必要な書類等を事前にご案内しますので、ご準備をお願いします。
重要事項説明
不動産売買契約に先立ち買主様に対して、宅地建物取引士が法律で義務付けられた事項などについて書面を交付して説明します。
※売主様にも重要事項説明書の内容を確認していただきます。少し難しいですが、できるだけ分かりやすくご説明します。
不動産売買契約の締結・手付金の受領
「不動産売買契約書」により売買契約を締結します。不動産売買契約書には、法律で義務付けられた事項のほか、条件交渉で合意した個別事項も記載します。「物件状況等報告書」、「設備表」及び契約内容を確認し、売主様・買主様、双方に署名押印をいただき、売買契約書を取り交わすとともに、買主様が手付金を支払い、売主様が受領しましたら契約成立です。契約締結後は、契約書の記載内容に基づいて、双方の権利や義務を履行します。
６ 残代金の受領・物件の引渡し
買主様から売買代金の残代金を受領するのと同時に、所有権の移転登記と物件の引渡しを行います。
これで不動産売買の取引は完了です。
引渡し前の現地確認
現地で物件の最終確認を行います。売主様・買主様、双方が立会いのもと、売買契約時に確認した「物件状況等報告書」及び「設備表」にしたがって、付帯設備の確認、境界確認等の立会いを行います。
登記に必要な書類の確認
所有権移転登記の申請に必要な書類が揃っているかを、登記手続きを代行する司法書士が確認します。住宅ローン等の残債がある場合は、抵当権抹消に必要な書類も確認します。その後、登記申請書類に売主様・買主様から署名押印をいただきます。
残代金の受領
買主様から残代金を受領します。現金で授受する場合もありますが、銀行振込で授受するケースが一般的です。買主様がローンを利用される場合には、利用する金融機関にて取引を行います。
物件と鍵の引渡し・関係書類の受渡し
残代金の受領と同時に、売主様は買主様へ物件と鍵を引渡します。あわせて、管理規約、パンフレット、建物付帯設備の取扱説明書等を買主様にお渡しします。
取引完了の確認
これですべての取引が完了となります。取引が完了した証として、「売買物件引渡完了確認書」に署名押印をいただきます。