不動産売買仲介
マイホームの購入は、人生の中でもっとも高価な買い物の一つといえます。
資金計画はもちろんのこと、契約から引っ越しまで、その間に煩わしい手続きがあったり、慣れない専門用語を耳にしたり、様々な面で不安や戸惑いを感じることがあるかもしれません。
「アイリス不動産」は、お客様に親切、丁寧に説明することを心がけ、現在だけでなく、お客様の未来を見据えたご提案をさせていただきます。どうぞ、お気軽にご相談ください。
物件選び
１ マンションか戸建てか
「自分の土地」にこだわりのある人、あるいは長年戸建てで暮らしてきた人は、やはり持ち家の購入を考えるときには戸建てが前提となる傾向があるようです。戸建て志向の人は、マンションの場合での隣戸や上下住戸への気遣い、管理組合での活動などが煩わしいと感じることが多いようです。
反対にマンション志向の人は、戸建ての人がデメリットに感じることをメリットとして捉えている場合が多く、例えば同じ建物内に暮らすことでコミュニティの形成が楽であること、管理組合を通じた管理会社による清掃やメンテナンスが日常的に行われるので、居住者自身は手がかからないなどが挙げられます。
このような住まいや暮らし方の好みに購入予算を考え合わせて、まずは購入物件を決めることになります。ただ、それぞれに様々な物件が存在するので、先入観を持って考えを固定せずに、まずは多くの物件情報を見てみることをおすすめします。例えば、戸建てでは借地権（定期借地権含む）も選択肢となるので、思ったよりも低めの予算での購入が叶うかもしれません。また、１階の専用庭付きマンションならば、戸建てのようにガーデニングなどを楽しむことができるでしょう。
いずれにしても、すべて満足できる物件を見つけることはなかなか難しいので、自分や家族にとって重要な事柄を考慮し、予算と価格が合致するところを探りながらライフスタイルに合った物件を選んでいくことが大切です。
２ 新築か中古か
一般的には、中古住宅よりも新築住宅を好む人が多いようです。誰も住んだことがない新しい家に住むことはうれしいことですから、それは頷けます。ただ、好みということであれば、購入した住宅をそれこそ自分の好きなように手を加えて思い切り個性を出したい人には、中古住宅が向いているといえます。
予算面で考えれば、基本的には新築の方が高いので、金額面でどちらにするかも重要な選択の分かれ目になるでしょう。ただし、新築住宅の購入には税制面で優遇措置が受けられるというメリットがあるので、そのことも考慮するといいでしょう。
また、新築住宅は完成前に購入を決めなければならない場合がありますが、中古住宅の場合は物件を見て確認した上で購入判断ができるという点で違いがあります。
不動産購入の流れ
１ 購入のご相談・資金計画
不動産は、高額な買い物です。
まずは、不動産購入に必要な総額をしっかりと把握しましょう。
相談
現在のお住まいに対するご不満、住みたい物件のご要望等はございますか。まずは、購入したい物件をイメージすることから始めましょう。新築・中古、マンション・戸建て、地域、月々の支払いなど、ご提示いただいた条件で、希望に沿った物件をご紹介します。
資金計画
自己資金、収入をベースとしたローン借入金額をもとに予算金額を検討します。毎月の支払金額を確認し、無理のない資金計画の立案をお手伝いします。また、不動産の購入には、物件の代金に加えて税金・諸経費など様々な費用が必要になります。これらの諸費用は物件価格の５～10％が目安です。そのほか、引越し費用や家具の購入費用、場合によりリフォーム費用なども必要になります。
２ 物件の現地内覧案内
物件の現地を案内します。物件だけでなく周辺環境や生活関連施設など、総合的な判断に必要な資料も提示します。
お客様の具体的な感想を聞くことで、より理想に近い物件を紹介できますので率直にお伝えください。
３ 購入申込み及び条件・価格交渉
気に入った物件が見つかりましたら、売主様に購入の申込みを行い、諸条件を調整します。
購入物件の決定
お客様の希望をすべてかなえる物件とはなかなか出会えません。納得できない部分を許容できるかどうかがポイントになります。価格・条件等の希望は、どんなことでもお気軽にお知らせください。
購入申込み
気に入った物件が見つかって購入意思が固まれば、購入申込書を売主様へ提示します。
条件・価格交渉
買主様に納得いただけるよう、売主様に条件交渉をします。購入価格だけではなく物件の引渡し時期などの諸条件も、しっかりと打ち合わせします。最後は売主様にもご納得いただき、気持ちよく契約できるように折り合いをつけていきます。
４ 住宅ローン等事前審査
住宅ローン等をご利用のお客様は、この時点で金融機関に融資の事前審査を申し込みます。
正式な住宅ローン等のお申込みは、不動産売買契約締結後になります。
５ 不動産売買契約の締結
購入の申し込み後、買主様と売主様の条件が調整できましたら、いよいよ売買契約です。
安心して取引いただけるよう、契約の内容を事前にしっかりとご説明します。
契約条件の合意
売買価格・手付金の額・引渡しの時期・支払い方法・住宅ローン等借入額・融資承認の期日・測量実施の有無（現況測量・確定測量）・越境物の解消・設備の故障の有無・残置物の有無等について、合意に向けて最終調整します。買主様が住宅ローン等を借りられなかったときは、ローン特約により違約金などの負担をすることなく手付金が返還され、無条件で契約を解除することができます。
契約の事前準備
不動産売買契約締結時に必要な書類等を事前にご案内しますので、ご準備をお願いします。
重要事項説明
不動産売買契約に先立ち買主様に対して、宅地建物取引士が法律で義務付けられた事項などについて、書面を交付し、物件の詳細な状況については、売主様から提示される「物件状況等報告書」及び「設備表」を買主様に確認していただきます。
不動産売買契約の締結・手付金の支払い
「不動産売買契約書」により売買契約を締結します。不動産売買契約書には、法律で義務付けられた事項のほか、条件交渉で合意した個別事項も記載します。「物件状況等報告書」、「設備表」及び契約内容を確認し、売主様・買主様、双方に署名押印をいただき、売買契約書を取り交わすとともに、買主様が手付金を支払い、売主様が受領しましたら契約成立です。契約締結後は、契約書の記載内容に基づいて、双方の権利や義務を履行します。
６ 住宅ローン申込み・締結
住宅ローンを利用される方は、売買契約締結後に金融機関にローンの申込みを行います。
金融機関は自由にお選びいただけます。住宅ローンには、様々な種類や金利プラン等があります。
住宅ローンの申込み
何かと煩雑な住宅ローンの申込み手続きをお手伝いします。ローン申込書に記入いただき、必要書類とともに金融機関に提出します。金融機関は申し込まれたローンの内容で融資できるかどうかを審査します。
融資承認
住宅ローンの申込みから１～３週間程度で、金融機関より融資の審査結果の連絡があります。融資承認が得られましたら、金融機関との間で金銭消費貸借契約（住宅ローン借入れの契約）を結び、詳細な借入れ条件を決定します。融資承認は、不動産売買契約書に定められた融資承認期日前に通知をもらうことが必要です。
火災保険の申込み
融資の承認後、お申込みいただき金融機関へ申込み完了の報告をします。
返済方法
| 元利均等返済 | 元金均等返済 |
|---|---|
| 元本に利息を加えた１回の返済額が均等になるように、借入金額、借入利息、借入期間をもとに計算された一定金額を返済する方法。 | 元本を均等に返済する返済方法。１回あたりの元本返済額は借入金額を返済回数で割った金額になる。 |
７ 残代金の支払い・物件の引渡し
売主様へ売買代金の残代金を支払うのと同時に、所有権の移転登記と物件の引渡しを行います。
これで、不動産売買の取引は完了となります。
引渡し前の現地確認
現地で物件の最終確認を行います。売主様・買主様、双方が立会いのもと、売買契約時に確認した「物件状況等報告書」及び「設備表」にしたがって、付帯設備の確認、境界確認等の立会いを行います。
登記に必要な書類の確認
所有権移転登記に必要な書類が揃っているか、所有権の移転に際し障害となるような権利設定等がなされていないかを、登記手続きを代行する司法書士が確認します。
残代金の支払い
買主様から売主様に残代金を支払います。現金で授受する場合もありますが、銀行振込で授受するケースが一般的です。買主様がローンを利用される場合には、利用する金融機関にて取引を行います。
固定資産税・管理費等の清算
固定資産税・管理費などの負担金を清算します。引渡し前日までは売主様の負担、引渡し当日からは買主様の負担として日割り清算を行うのが一般的です。また、仲介手数料、司法書士への報酬など諸費用の支払いを行います。
物件と鍵の引渡し・関係書類の受領
残代金の支払いと同時に、買主様は売主様から物件と鍵を受け取ります。あわせて、管理規約、パンフレット、付帯設備の取扱説明書などを、売主様から受け取ります。
取引完了の確認
これですべての取引が完了となります。取引が完了した証として「売買物件引渡完了確認書」に署名押印をいただきます。