離婚時の不動産相談

人生の大きな岐路となる離婚。子どもの親権や養育費、財産分与など、決めなければならないことが多くあります。中でも、戸建て、マンションなどの「持ち家」がある場合は、売却を検討する人が多くいらっしゃいます。

例えば、離婚後も不動産を売却せず、元妻がそこで暮らし、元夫が住宅ローンを支払い続ける場合、元夫の支払いが滞ってしまえば、住み続けられなくなるおそれがあります。さらに、元妻が連帯債務者になっていると、元妻に住宅ローンの返済義務が発生してくる可能性もあります。それだけに、持ち家はなるべく売却し処分しようと考える方が多いです。

しかし、いざ売却しようとしても、不動産売却の理由が離婚によるものですと、急いで売るために買い叩かれやすい傾向があります。さらに、不動産を売却したくても、売却価格が住宅ローン残高を下回っている「オーバーローン状態」ならば、ローン残債分の現金を手当てしないと売却できないことになります。

住宅ローンの返済が残っている状態で離婚した場合、借入を組んだ方が継続して支払いを行っていきますので、売却前に今一度、ローン名義人を確認しておきましょう。
なお、離婚などを理由に住宅ローンの名義人変更や折半をすることは、債権者側にとって大きなリスクを伴うので困難です。
また、ペアローンで住宅ローンを組んでいる場合も、名義人である以上、返済義務が課せられます。

売却価格を資金に住宅ローンの返済を検討しているなら、住宅ローンの残債額の確認を行いましょう。
また、借入を行うときに選択した金利タイプの確認も並行して行いましょう。
例えば、全期間固定金利型を選択しているなら、金融機関側から送られてきた住宅ローンの返済計画書や確定申告用の残高証明書から確認ができます。
変動型金利や選択期間型固定金利を利用されている方は、借入期間中に金融機関側が設けている金利値が数%前後しているので、定期的に送られてくる住宅ローンの返済計画書を確認しましょう。
また、ネット上でも住宅ローンの金利値や住宅ローンの残債額の確認ができます。
アンダーローンか、オーバーローンかによって、それぞれで取る行動が変わってくるので、残債額と金利の２点を同時に確認しましょう。

住宅ローンの名義人と住宅ローンの残債額、金利の３点を確認したら、所有する不動産の売却価格を査定します。
立地条件や物件の情報などの調査から、売却不動産を査定してもらいましょう。

住宅ローンを組む場合、連帯債務者を立てて契約をしている場合があります。
連帯債務者とは複数の債務者が、金融機関等に対し、同一内容の住宅ローンを一緒に返済する人をいいます。それぞれが独立して返済する義務を負います。

よくあるのが夫婦で収入合算して借入れをするパターンです。１人の収入では希望する金額が借入れできない場合、夫婦で収入を合算して借入額を増やす方法です。このとき、夫を「申込本人」とすると、妻は「連帯債務者」となります。この場合、住宅ローンの契約は１つですが、夫、妻、それぞれで、この借入れ契約に対して100％ずつ支払う義務が生じます。
ですから、妻としては「住宅ローンの名義は夫です」という誤解をすることもありますが、連帯債務者となっている妻にも「住宅ローンの借入れがある」ということになります。

現在の収入額と返済能力の確認も、売却前に済ませておくことの一つです。

例えば、元妻と子どもが所有する不動産に住み続けて、元夫のみが出ていくとなれば、新居で納める賃料と住宅ローンの返済や修繕管理・維持費用などの多重負担になることから相応の収入額が必要になってきます。

もし、名義人の返済が滞れば、金融機関側から不動産が差し押さえられ、競売にかけられ、元妻と子どもが住む場所を失う可能性があります。
競売にかけられた場合の売却価格は、相場以下で売買されることとなるので、資産は残らないものと思っておくのが妥当です。

トラブルなくスムーズに事が進むパターンが、不動産の所有者兼ローン名義人が住み続ける方法です。
離婚後も継続して住み続けるとなれば、多重負担になる心配がありません。

しかし、名義人がローン返済を滞ってしまえば、連帯保証人や連帯債務者になっている相手方にも請求が行きます。
離婚など、いかなる理由があっても、連帯保証人や連帯債務者の変更はできません。
もし、相手方から連帯保証人や連帯債務者から外してくれといわれたら、住宅ローンの借り換えをする方法もあります。

ただし、年収の関係で連帯保証人や連帯債務者になっている場合、保証人なしに切り替えるのは難しいといえます。

不動産名義人ではなく、ローン名義人でもない者が家に住み続けて、名義人である者が家を出ていくパターンです。
このパターンは、トラブルに発展しやすいケースで、家を明け渡すのと同時に名義人から住宅ローンの返済額を請求される可能性があります。
最悪の事態は、名義人が返済そのものを滞って、住宅が競売にかけられるケースです。
また、名義人以外が住むことを承諾しない金融機関から借り入れを行っていると、一括返済を求められることもありますので、注意が必要です。

不動産の名義人を変更して住み続けるというパターンです。

しかし、この方法は、ローンを完済していることが条件となります。ローンの一括返済を行うか、名義人になる者がローンの借り換えを行う必要があります。

多くの場合、借り換えを行うのと同時に、名義人の変更を行うケースが多いですが、返済能力が問われるため、借り換え審査が通らないケースが多いです。

その問題解決に最適なのが、リースバックという方法があります。

この方法は、不動産業者に不動産を売却した後、賃貸契約を交わして住み続けるという方法です。

アンダーローンの不動産を売却する場合、売却価格を住宅ローンの完済に充当し、残額を夫婦で分けることができます。不動産業者が査定した売却価格と、住宅ローンの残債額を比較して、売却して住宅ローンを完済した後に利益がでるか、確認しましょう。

「査定金額」－「住宅ローン残債額」－「仲介手数料やその他の費用」＝ 残額

住宅ローンを完済しても利益が出るときや、そもそも住宅ローンを完済している場合は、持ち家を売却して、財産を分与することがいいかもしれません。

離婚をきっかけに新居に住み替える場合、新たにローンを組んで売却することも検討してみましょう。このような場合、選択できるローンの種類はダブルローンと住み替えローンのいずれかです。

ダブルローンは、現在の住宅ローンに加えて、新たに住宅ローンを組む方法です。借入先が２つになり返済額も増えるため、無理のない返済計画を立てることが大切です。

一方、住み替えローンは、住み替えを目的で新たに家を購入する際に、現在の住宅ローンの残額と新たな借入額とを足すことができる方法です。ダブルローンと異なり、住み替えローンは借入先が１つになり毎月の返済金額も収入にあわせて選択できることがメリットです。